近日，市民在浦東某樓盤售樓處看房。 王繹淩 攝

■根據上海市房地產交易中心數據，截至2月27日，上海2月二手房交易量超過1.58萬套，全月有望突破1.6萬套

在上海蛇年首輪宅地土拍中，虹口瑞虹新城板塊的一宗宅地拍出今年全國最高樓面價。中原地產瑞虹天地分行店長袁成發現，土拍結束的一周多時間里，前來咨詢看房的人明顯多了起來，僅周末就能接待20組客戶，客流幾乎翻倍。

多輪土拍市場熱度，逐漸傳導到樓市。近日，記者實地走訪內環、中環以及外環外的中介門店、新房售樓處，發現市場期盼已久的“小陽春”提前到來。數據顯示，2月份二手住宅交易量較去年同期實現翻倍增長。

樓市“小陽春”提前

一般來說，3月是樓市一年當中的首個交易旺季，俗稱“小陽春”。記者走訪發現，市場主體普遍認為今年的“小陽春”有所提前，“從農歷春節過后的第二周開始，交易迅速恢復至節前水平”。

新房市場持續回暖。2月26日當天，上海再現“日光盤”。位于內環內的普陀區越秀蘇河和樾府項目與靜安區越秀靜安天玥項目，憑借優越的地理位置，開盤當日便全部售罄。

暖意從核心區向外延。浦東三林地處中環，招商臻境項目售樓處即使是工作日也不乏人氣，有市民全家出動來看房。“2月5日蛇年復工以后，周末來訪量是持續攀升的。”項目銷售經理陳霈說。2月第三周，工作人員接待了大約350組購房者，和2024年10月即房地產“滬七條”實施首月的周均數量持平。到了2月第四周，來訪量進一步增加到450組左右，新房成交的決策周期從半月至一個月，縮減到一個星期。

二手住宅市場更能直觀反映市場熱度。根據上海市房地產交易中心數據，截至2月27日，上海2月二手房交易量超過1.58萬套，全月有望突破1.6萬套。“以鏈家為例，2月份門店帶看量同比上升超過50%。”上海鏈家業務策略部總監李根說。

記者走訪發現，這背后主要有三股動力。位于閔行莘莊板塊的太平洋房屋畹町路二店，最近一周接待的購房者有12至16組，比春節之前還要多。“我們負責的片區有不少學區房，不少家長要趕在4月份之前抓緊看房、完成過戶，于是早早帶動二手房交易的先行指標上升。”店長韓小飛解釋說。

其次是土拍市場的熱度傳導。從去年下半年以來，全國史上樓面價前三高相繼誕生在上海，土拍溢價率也屢屢攀升。“最近幾輪土拍市場的熱度比較高，給了購房人一些底氣，一些客戶覺得3月份市場會回暖。”袁成說。

長遠來看，上海2024年持續出臺的多項調控政策，特別是“滬七條”的效應仍在釋放。

剛需房成交最多

支撐樓市“小陽春”的主力，是剛需群體。根據鏈家監測數據，2月份以來，面積在90平方米以下的、地段在外環及以外的、價位在500萬元以下的二手房，成交占比都有小幅度提升。不難看出，這些房屋分類特征，精準契合了剛需購房者的需求偏好，表明剛需群體積極入場。

實際上，從去年“滬七條”實行以來，剛需群體占比盡管有小幅波動，但一直扮演著交易主力角色。“從價格維度看，春節之后的2月5日至2月25日，500萬元以下的二手房交易占比逼近65%，這一數據與‘滬七條’實施20天的水平相當。”上海太平洋房屋品牌負責人金宇表示。

業內人士普遍認為，2024年出臺的“滬九條”“滬七條”對房地產市場影響顯著，直接釋放了一部分購買力。具體而言，這些政策通過多方面調整，如降低購買區域限制，讓購房者有了更多選擇空間；大幅降低首付比例，首套降至20%、二套降至30%，減輕了購房資金壓力；放寬非戶籍社保年限，從5年縮短至3年，使得更多非滬籍人士獲得購房資格；調整普通住房標準等。其中，年輕購房群體受惠明顯。

“許多原本不具備購房資格的買家提前獲得了資格，買房計劃前置，購房的速度和節奏都加快了。”陳霈說。

2月13日，上海市發改委召開新聞發布會，明確提出要優化完善房地產政策，加大優質住宅用地供應力度，建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子，促進房地產市場平穩健康發展。這種“政策托底+預期引導”的組合策略，有力修復了市場信心，市場暖意有望延續。

理性看待市場回暖

隨著市場逐漸回暖，房地產市場的狀態也變得豐富多樣。在市場中，出現了不同的賣家行為：個別賣家因看好市場前景而選擇惜售，甚至臨時提高房價；也有不少賣家仍在通過降價來促進房屋銷售；還有一些學區房的單價漲幅超過了10%。這一系列現象讓人們不禁疑惑：房價究竟有沒有上漲？

國家統計局的數據為我們提供了一些參考。從數據來看，上海二手房價格指數自去年10月起開始由負轉正，在去年10月至12月期間，每月分別上漲0.2%、0.4%、0.9%，今年1月環比又上漲了0.4%，這意味著二手房價格指數已連續四個月呈上漲態勢。

盡管價格在上漲，但漲幅卻非常小。李根表示，上海二手房價格已經止住下跌趨勢，目前已回升至2020年上半年的水平。不過他也指出，不同區域的表現存在差異，有些區域熱度更高，但總體而言，上海二手房價格仍處于平穩狀態，跳價也屬于極個別現象。

“不過，買家也不用著急，目前上海市場上的二手房供應量是充足的，大家要理性看待市場回暖，選擇有性價比的房子。”中介提醒。（記者 戚穎璞 實習生 王繹淩）